Baufinanzierungen im Vergleich

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Baufinanzierung Vergleich

In den eigenen vier Wänden muss man sich wohlfühlen. Lebensqualität bedeutet für die meisten Menschen auch "Schönes Wohnen". Kauf, Neubau, An- oder Umbau – wie das im Einzelfall aussieht, empfindet jeder anders. Vielfach ist die Realisierung jedoch nicht ohne eine Baufinanzierung möglich.

Auf Tarifcheck finden Sie nicht nur passende Finanzierungen, sondern auch besonders günstige Online-Kredite von Direktbanken.

So funktioniert unser kostenloser, unverbindlicher Baufinanzierung Vergleich

Baufinanzierungen haben lange Laufzeiten und unterliegen komplexen Berechnungen. Relevant sind Details des Vorhabens, Kredithöhe, Zinsbindung, das eigene Einkommen oder Möglichkeiten der Tilgung. Wir suchen unter hunderten Kreditinstituten entsprechend Ihrer Vorgaben nach passenden Angeboten. Geben Sie dafür einfach Ihre Wünsche und relevante Eckdaten in unsere Maske ein. Unsere Experten werden sich zeitnah mit passenden Finanzierungsformen bei Ihnen melden – in der Regel binnen 24 Stunden. Baufinanzierungen sind bonitätsabhängig, das heißt, der Kreditgeber möchte im Vorfeld über Ihre Kreditfähigkeit Bescheid wissen. Individuelle Angebote für eine Baufinanzierung werden deswegen auch anhand einer SCHUFA-Auskunft erstellt.

Wichtig ist die Stimmigkeit der Angaben. Schleichen sich Fehler ein, können unter Umständen keine passenden Baufinanzierungen gefunden werden; auch werden möglicherweise ungeeignete Vorschläge übermittelt.

SCHUFA-Anfragen

Unsere Anfragen wirken sich nicht negativ auf Ihre SCHUFA-Akte aus, denn sie werden als 'Anfrage von Immobilienkreditkonditionen' behandelt.

Die SCHUFA-Anfrage hat somit keinen negativen Einfluss auf Ihren SCHUFA-Basisscore.

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Was genau ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein Kreditgeschäft: Bei einem Kredit leiht ein Kreditgeber einer Kreditnehmerin oder einem Kreditnehmer eine vorab vereinbarte Geldsumme über einen vorab vereinbarten Zeitraum. Als Gegenleistung für die Bereitstellung des Kapitals verlangt der Kreditgeber Zinsen. Eine Baufinanzierung ist also eine besondere Form des Ratenkredits oder Annuitäten-Darlehens.

Gesetze und EU-Richtlinien sorgen dafür, dass Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer nicht übervorteilt werden, so etwa das Kreditwesengesetz (KWG) oder die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Die Baufinanzierung ist eine bestimmte Kreditform mit besonderen Merkmalen:

Die Kreditvolumina liegen oft im sechsstelligen Bereich und mindestens bei 50.000 €.
Die Laufzeit ist sehr lang, die Tilgung dauert oft mehrere Jahrzehnte.
Es gibt keine bonitätsunabhängigen Zinssätze.
Die Zinshöhe bleibt nicht wie bei anderen Kreditarten unveränderlich. Der Sollzins kann individuell für eine bestimmte Anzahl an Jahren festgelegt werden.
Die Höhe der monatlichen Ratenzahlung kann entsprechend des Zinssatzes variieren.
Es werden sehr hohe Sicherheiten verlangt.
Je nach Vereinbarung wird die Baufinanzierung in einer oder mehreren Raten ausgezahlt. Bei letzter Option fallen Kosten in Form von Teilauszahlungszuschlägen an.

Diese Faktoren haben Einfluss auf Ihre Baufinanzierung

Die Art des Vorhabens: Worum handelt es sich? Wie hoch ist das Risiko? Wie hoch das benötigte Kreditvolumen?
Wieviel Eigenkapital kann eingebracht werden? In der Regel kommen auf den Kaufpreis eines Objekts nochmals 15 % bis 20 % der Kaufsumme als Nebenkosten. Kreditgeber erwarten vielfach, dass mindestens 20 % der Kosten als Eigenkapital bereits vorhanden sind. Idealerweise sind es sogar 40 % – damit kann man dann die Nebenkosten und mindestens 20 % des Kaufpreises decken.
Wie ist die Bonität der Kundin oder des Kunden im Verhältnis zur geplanten Baufinanzierung?
Was wird als Sicherheit verhandelt?
Wer nimmt eine Baufinanzierung auf? Nimmt mehr als eine Person eine Baufinanzierung auf oder gibt es Bürgen, wird die Baufinanzierung häufig günstiger, da das Kreditinstitut eine höhere Sicherheit hat.
Handelt es sich um einen Online-Kredit? Diese sind oft weitaus günstiger als die Baufinanzierungen traditioneller Banken.

Welche Unterlagen verlangt die Bank?

Bei der Baufinanzierung geht es um hohe Summen. Eine Bank wird die Kreditfähigkeit deswegen sehr genau prüfen und mehr Unterlagen anfordern als bei einem Kleinkredit. Auch während der Laufzeit der Baufinanzierung müssen Banken die Kreditfähigkeit von Kundinnen und Kunden untersuchen.

Gesetzlich ist nicht vorgegeben, welche Unterlagen angefordert werden können oder sollen. Jede seriöse Bank wird jedoch eine SCHUFA-Prüfung durchführen. Ebenfalls gängig sind Einkommens- und Vermögensnachweise, Kontoauszüge, Aufstellungen von Wohn- und Lebenskosten und regelmäßigen monetären Verpflichtungen.

Bei einer Baufinanzierung wird zudem detailliert auf die Haupt- und Nebenkosten des Projekts eingegangen. Dazu gehören etwa Baupläne oder Berechnungen für Wohn- und Nutzflächen. Wichtig ist Kreditgebern ein unbefristeter Arbeitsvertrag, da er das zukünftige Einkommen langfristig garantiert. Für Selbstständige ist es dementsprechend verhältnismäßig schwieriger, eine private Baufinanzierung bewilligt zu bekommen. Im Vorteil sind Selbstständige, die für berufliche Zwecke eine Baufinanzierung benötigen – beispielsweise für ein eigenes Firmengebäude.

Zusätzlich zu persönlichen Unterlagen ist in diesen Fällen die Vorlage eines detaillierten Businessplans hilfreich. Allgemein von Vorteil sind Vermögen und Sachvermögen, die als Sicherheiten eingesetzt werden können.

Das Kreditinstitut hat keine Rechte, sich bei Ihrem Arbeitgeber über Sie zu erkundigen.

Unsere Empfehlung

Überprüfen Sie Ihre SCHUFA-Akte! Nicht immer sind dortige Eintragungen aktuell. Sie können Ihre SCHUFA-Akte einmal jährlich kostenfrei einsehen. Möchten Sie die Daten häufiger abfragen, fällt eine Gebühr an. Hier finden Sie das Bestellformular zur Einsicht Ihrer SCHUFA-Akte.

Lange und kurze Sollzinsbindung im Baufinanzierung Vergleich

Bei anderen Kreditarten muss der Kreditgeber den effektiven Jahreszins für die Kreditlaufzeit verbindlich vorgeben. Bei Baufinanzierungen ist das anders. Hier kann man über die Länge der Sollzinsbindung verhandeln. Je kürzer diese ist, desto günstiger ist für diese Zeit der Sollzins. Hat man also nur eine kurze Zinsbindung für beispielsweise fünf Jahre, dann liegt der Zinssatz niedriger, als wenn der Zinssatz für 15 oder 20 Jahre vertraglich festgelegt ist.

Kurze Zinsbindungen	Zu kurze Zinsbindungen bergen Risiken, denn nach Ablauf der Zinsbindung orientiert sich der neue Zinssatz an den Kapitalmärkten. Sind die Zinsen dort höher, so erhöhen sich nach Ablauf der Sollzinsbindung die monatlichen Raten.
Zinsbindung für zehn oder 15 Jahre	Empfehlenswert ist, die Zinsbindung für 15 Jahre festzuschreiben. Hat man eine Zinsbindung für mindestens zehn Jahre, kann der Vertrag bei Bedarf nach zehn Jahren entsprechend § 489 des Bundesgesetzbuches (BGB) regulär mit einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss.
Variabler Zinssatz	Zuweilen kann bei einer Baufinanzierung auch ein variabler Zinssatz vereinbart werden, der stets an den aktuellen Marktzins angepasst wird. Dies ist jedoch nur selten und bei kurzfristigen Baufinanzierungen sinnvoll. Entscheiden Sie sich für diese Variante, dann sollte der Zinssatz vertraglich unbedingt fest an einen neutralen Kapitalmarktzins gebunden werden, denn mit dieser Regelung werden Zinssenkungen auf dem Kapitalmarkt von den Banken ebenso schnell berücksichtigt wie Zinserhöhungen.

Was man vorab erledigen sollte

Informieren Sie sich genau über die Details Ihres Vorhabens, und kalkulieren Sie auch Nebenkosten mit ein. Wie viel Eigenkapital können Sie einbringen? Wie teuer ist die Immobilie oder der Bau? Was sind etwaige Kosten für Arbeitskräfte, Baumaterial und Werkzeuge wie Bauzäune, Baugerüste oder Zementmischmaschinen? Kostenvoranschläge von beispielsweise Handwerksfirmen oder Gartenlandschaftsbauern können dabei aufschlussreich sein.

Brutto- und Nettofinanzierung

Kreditgeber erwarten häufig, dass Kundinnen und Kunden bereits 20 % der Kosten als Eigenkapital einbringen können, damit die Nebenkosten gedeckt sind. Idealerweise sind sogar 40 % vorhanden, damit auch ein Teil der Immobilie schon abgezahlt werden kann.

Hat eine Kundin oder ein Kunde eine Baufinanzierung über 100 % des Objektpreises, so spricht man von einer Nettofinanzierung. Werden auch die Nebenkosten durch die Baufinanzierung gedeckt, handelt es sich um eine Bruttofinanzierung.

Nebenkosten einer Baufinanzierung

Fertigimmobilie oder Hausbau, Grundstückskauf oder Umbau, Immobilienkauf oder Anbau – alle Baufinanzierungen ziehen Nebenkosten nach sich. Diese liegen in der Regel bei zwischen 15 % und 20 % des Gesamtpreises. Dieser Prozentsatz muss auf die Summe aufgeschlagen werden: Vorhaben 100 % + Nebenkosten 15 % bis 20 % = Gesamtkosten 115 % bis 120 %.

Man sollte also für die Finanzierung zwischen 115 % und 120 % des Kaufpreises oder der Baukosten veranschlagen. Auch ist es ratsam, für unvorhergesehene Kosten etwas Kapital in der Hinterhand zu behalten. Denn nicht immer geht alles glatt.

Zu den Nebenkosten können beispielsweise die folgenden gehören:

Sicherheitsbestellung

Ein Kreditgeber verlangt für die Baufinanzierung Sicherheiten. Weit verbreitet ist die Grundschuld – das heißt, der Kreditgeber darf im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Kreditnehmerin oder des Kreditnehmers den Kredit aus dem Kauferlös des Grundstücks tilgen. Diese Grundschuld auf ein Objekt muss beim Grundbuchamt eingetragen werden und kostet bis zu 1 % des Darlehens – das Grundbuchamt und der Notar erhalten davon je einen Anteil.

Notarkosten

Immobilien- und Grundstückskäufe müssen notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Diese Kosten liegen bei zwischen 1,5 % und 2% des Kaufpreises und werden von Käufer und Verkäufer je zur Hälfte übernommen.

Grunderwerbsteuer

Kauft man eine Immobilie, dann fällt auf den Gesamtkaufbetrag Grunderwerbsteuer an. Diese variiert von Bundesland zu Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %.

Maklerprovision

Wird das Objekt über einen Makler erworben, dann müssen Maklergebühren entrichtet werden. Diese betragen oft zwischen 3 % und 6 % des Immobilienpreises plus Mehrwertsteuer. In einigen Fällen beteiligt sich der Verkäufer an den Gebühren.

Weitere Finanzierungskosten

Bei einer Baufinanzierung können bei der Bestimmung des Verkehrswerts der Immobilie Einwertungs- und Schätzkosten anfallen, dieser Wert ist eine Sicherheit für den Kreditgeber. Auch muss man mit Bereitstellungskosten rechnen.

Versicherungen

Unverzichtbar ist beim Eigenheim die Wohngebäudeversicherung gegen Wasser-, Feuer- und Sturmschäden. Wer sein Haus selber baut, sollte während der Bauphase eine Feuerversicherung abschließen – das Äquivalent der Wohngebäudeversicherung. Auch die Bauherren-Haftpflichtversicherung, die bei Schäden gegenüber Dritten greift oder die Bauhelfer-Versicherung für private Helfer ist sinnvoll. Eine Baufertigstellungsversicherung schützt vor der Insolvenz der Baufirma.

Renovierungs- und Sanierungskosten

Handelt es sich um eine gebrauchte Immobilie, sollten selbst dann Renovierungskosten einkalkuliert werden, wenn die Immobilie in einem guten Zustand ist. Pro Jahr und Quadratmeter kann man 1 € Renovierungskosten veranschlagen.

Erschließungskosten

Neue Gebäude müssen in die örtliche Infrastruktur integriert werden: Eventuell fallen Kosten für Straßenbau und Bürgersteige, den Anschluss an Versorgungs- und Entsorgungsleitungen an – beispielsweise für Stromleitungen oder die Abwasserentsorgung. Bei älteren Bauten besteht zuweilen Sanierungsbedarf. Manchmal dauert es Jahre, bis Gemeinden diese Erschließungskosten auf Eigentümer umlegen. Vor einem Kauf sollten sich Interessierte bezüglich der Kosten bei der Stadtverwaltung informieren. Bei moderat großen Grundstücken liegen diese Kosten bei bis zu 10 % des Bodenwerts.

Anwaltskosten

Bei einer Baufinanzierung muss man Vieles beachten. Kauf- und Baufinanzierungsverträge sind für Laien oft schwer verständlich. Hilfestellung bieten Fachanwälte, diese prüfen die Verträge meist schon für einige hundert Euro.

Teilauszahlungszuschläge

Bekommt man die Baufinanzierung in mehreren Raten ausgezahlt, so fallen dafür Gebühren an – diese werden entweder pauschal veranschlagt oder spiegeln sich in einem höheren Zinssatz wider.

Etwaige Kosten beim Bau des Eigenheims oder Kauf eines Neubaus

Zwischen dem Grundstückserwerb bis zum Bau einer Immobilie liegen viele Schritte. Fast alle sind kostenpflichtig. Wichtig ist zudem, sich bei der Dauer der Bauphase nicht zu verkalkulieren und alle Schritte vorab genau und kosteneffizient zu planen. Oft dauert der Prozess länger als gedacht, und mit der Dauer steigen die Kosten.

Im Folgenden finden Sie einige der möglichen Nebenkosten:

Vermessungskosten:

Vor Baubeginn muss das Grundstück vermessen werden, die Kosten variieren mit dem jeweiligen Grundstück, liegen aber oft im unteren vierstelligen Bereich.

Boden- und Baugrundgutachten:

Nicht immer eignet sich ein Grundstück zur Bebauung. Die Bodenart und Höhe des Grundwasserspiegels sind wichtige Indikatoren. Ein Gutachten kostet oft im dreistelligen Bereich.

Bauantrag und Baugenehmigung:

Die Kosten bei den zuständigen Bauaufsichtsbehörden variieren je nach Ort und Größe des Bauvorhabens und liegen oft im mittleren bis hohen dreistelligen Bereich.

Abbruchkosten:

Bei den Bauvorbereitungen müssen zuweilen Böden begradigt oder Bäume gefällt werden. Manchmal werden bereits vorhandene Gebäude abgerissen. Hierfür müssen fallabhängig einige tausend Euro einkalkuliert werden.

Prüfstatiker:

In manchen Bundesländern ist die Prüfung eines neuen Gebäudes durch einen Statiker gesetzlich vorgegeben. Dieser begutachtet etwa das Fundament oder die Dachkonstruktion. Kosten liegen oft im hohen dreistelligen oder niedrigen vierstelligen Bereich.

Bauingenieure, Bauberater oder Architekten:

Nicht nur als Beschäftigte, sondern auch als Berater bei Unklarheiten sind Expertenmeinungen zuweilen sehr wichtig – sowohl für private Bauherren als auch für Käufer einer Fertigimmobilie.

Hausanschlusskosten:

Etwaige Erschließungskosten beinhalten noch nicht Anschlusskosten für Wasser- oder Gasleitungen am Gebäude selber. Die Stadtwerke können Auskunft geben, wie teuer die Hausanschlusskosten an einzelnen Standorten sind.

Tarifcheck.de-Tipp

Vorsicht vor Preisgleitklauseln im Kaufvertrag eines Fertigbaus!

Dauert der Bau des Hauses länger als geplant, kann der Festpreis erhöht werden. Sie zahlen also mehr als im Voraus veranschlagt wurde.

Wie steht es um die Energieeffizienz Ihres Vorhabens?

Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie

Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie gibt der Energieausweis. Inzwischen ist die Vorlage eines Energieausweises bei Immobilienanzeigen und spätestens bei einer Objektbegehung gesetzlich vorgegeben.

Interessieren Sie sich für ein Objekt, können Sie die Vorlage eines Energieausweises einfordern. Laut Experten ist die Aussagekraft des Ausweises umstritten.

Für Eigenheimbauer: Seit 2016 gelten neue, energiesparende Baubestimmungen

Entsprechend der novellierten Energieeinsparverordnung (EnEV) trat am 1. Januar 2016 die "Verschärfung der Effizienzstandards für Neubauten um durchschnittlich 25 Prozent" in Kraft. Neue Bauvorhaben müssen also verhältnismäßig energiesparender sein.

Europarechtlich müssen alle Immobilien ab 2021 als "Niedrigstenenergiegebäude" angefertigt werden, also als Objekte, deren Energieverbrauch der Effizienzklasse A+ oder A entspricht. Behörden dürfen ab 2019 nur entsprechend der sehr guten Effizienzklassen gebaut werden.

Was der Energieausweis beinhaltet

Der Ausweis beinhaltet Baujahr, Hauptenergieträger und die Energie-Effizienzklasse der Immobilie. Die Einteilung beginnt bei A+ für energetisch sehr gut bis H für sehr schlecht. Unterschieden wird zwischen einem Energieverbrauchsausweis und einem Energiebedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis benennt den Energieverbrauch anhand des tatsächlichen Verbrauchs der letzten drei Jahre. Beim Energiebedarfsausweis wird nicht der tatsächliche Verbrauch beziffert, sondern anhand von Messungen Bedarf und Optimierungspotential kalkuliert. Verkäuferinnen und Verkäufer von Wohngebäuden mit mehr als vier Wohn- einheiten können zwischen beiden Ausweisvarianten wählen. Alle anderen Verkäuferinnen und Verkäufer müssen einen Bedarfsausweis vorlegen.

Online oder traditionell

Neben den traditionellen Banken gibt es zunehmend auch sogenannte Online-Banken. Diese haben vielfach besonders günstige Zinssätze und damit preisgünstigere Baufinanzierungen und Kredite zu vergeben, allerdings fehlt vielfach die Möglichkeit der persönlichen Beratung.

Online-Bank / Direktbank	Traditionelle Bank
Sie operieren virtuell im Netz, es gibt keine Filialen.	Sie haben Filialen an Standorten in der BRD und auch im Ausland.
Die Zinssätze sind günstiger als bei traditionellen Banken, da kaum Kosten für Personal und Filialen anfallen.	Die Zinssätze sind teurer als bei Direktbanken; einige traditionelle Banken vergeben mittlerweile auch günstige Online-Kredite.
Baufinanzierungs-Anfragen sind rund um die Uhr möglich.	Baufinanzierungs-Anfragen sind an Öffnungszeiten gebunden.
Baufinanzierungen sind bundesweit abschließbar und nicht an den Standort des Bauvorhabens / der Immobilie gebunden.	Einige Volksbanken und Sparkassen vergeben Baufinanzierungen nur in regionaler Nähe des Objekts.
Es gibt vielfach nicht die Möglichkeit der persönlichen Beratung.	Es gibt die Möglichkeit der persönlichen Beratung.

Kann ich meine Baufinanzierung vorzeitig kündigen?

Verfügt man unverhofft über genug Kapital, um die Baufinanzierung vorzeitig abzuzahlen oder möchte auf einen günstigeren Kredit umschulden, muss man vorab prüfen, welche finanziellen Konsequenzen die vorzeitige Kündigung hat.

Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Besteht eine Zinsbindung über mindestens zehn Jahre, kann man in der Regel nach Ablauf der zehn Jahre mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass Entschädigungskosten auf einen zukommen.

Auch wenn die Widerrufsbelehrung Ihrer Baufinanzierung nicht korrekt war, können Sie kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird – vielfach ist dieser Weg jedoch steinig und nicht ohne einen kostspieligen, spezialisierten Anwalt realisierbar.

Neue EU-Richtlinie stärkt Verbraucherrechte

Eine 2014 verabschiedete EU-Richtlinie für Wohnimmobilienkredit- verträge soll die entsprechenden Verbraucherrechte stärken. Die Richtlinie sollte spätestens im März 2016 gesetzlich umgesetzt werden. Sie besagt unter anderem bezüglich der Vorfälligkeitsentscheidung, dass "die Entschädigung den finanziellen Verlust des Kreditgebers nicht überschreiten" darf.

Kündigung und Vorfälligkeitsentschädigung

Können Sie nicht aus den bereits genannten Gründen kündigen, dann muss der Kreditgeber Ihre Kündigung nicht in allen Fällen anerkennen. Wird die Kündigung anerkannt, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, denn durch die vorzeitige Kündigung hat der Kreditgeber weniger Zinseinnahmen als erwartet.

Es gibt keine eindeutigen gesetzlichen Vorgaben, wie teuer die Vorfälligkeitsentschädigung sein sollte oder darf. Es empfiehlt sich deswegen, die entsprechenden Berechnungen der Bank von einem Fachmann genau prüfen zu lassen und gegebenenfalls anzufechten.

Sonderkündigungsrecht bei "berechtigtem Interesse"

Ein Sonderkündigungsrecht mit Vorfälligkeitsentschädigungspflicht besteht, wenn nachgewiesen werden kann, dass die Immobilie aus persönlichen oder beruflichen Gründen veräußert werden muss, wenn also ein "berechtigtes Interesse" besteht.

Eine Baufinanzierung umschulden

Zahlt man einen hohen Sollzinssatz, und befindet sich der Kapitalmarkt in einer langfristigen Niedrigzinsphase, lohnt sich für die Restfinanzierung unter Umständen eine Umschuldung. Vorab muss jedoch genau geklärt werden, welche Kosten durch eine vorzeitige Kündigung anfallen würden und ob diese Kosten niedriger wären als die Einsparungen durch günstigere Zinssätze.

Das Kreditinstitut, bei dem Sie den Umschuldungskredit aufnehmen möchten, unterstützt Sie in der Regel bei allen Formalitäten bezüglich der Umschuldung – vielfach auch, ohne zusätzliche Gebühren zu erheben.

Baufinanzierungen und Restschuldversicherungen

Wird ein Kredit über eine hohe Summe abgeschlossen, so verlangen Kreditgeber vielfach den Abschluss einer Restschuldversicherung oder Restkreditlebensversicherung. Es handelt sich dabei um eine besondere Form der Risikolebensversicherung. Stirbt die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer im Abzahlungszeitraum des Kredits, dann übernimmt die Versicherung die verbleibende Kredittilgung. Sinnvoll ist eine derartige Absicherung, um der Familie im Fall des eigenen Ablebens die Schuldenfalle zu ersparen.

Der Versicherungszeitraum entspricht dabei dem Kreditrückzahlungszeitraum. Je geringer die verbleibende Kreditsumme wird, desto niedriger werden auch die Versicherungssumme und der zu zahlende Versicherungsbeitrag. Im Ernstfall wird die Versicherungssumme dem Kreditgeber ausgezahlt, die Erben erhalten etwaige Überschüsse.

Vielfach lohnt es sich, diese Restschuld- oder Restkreditlebensversicherung separat abzuschließen und nicht als Teil des Kredits, denn dann ist die Versicherung oftmals günstiger. Diese Versicherungsart ist preiswerter als andere Versicherungen, da es sich nicht um eine kapitalbildende Versicherung handelt. Gezahlt wird nur im Todesfall, andernfalls besteht kein Anspruch auf Auszahlung einer Versicherungssumme oder der eingezahlten Beiträge.

Baufinanzierung Infografik — Infografik Baufinanzierung: Zum Vergrößern auf die Grafik klicken.

FAQ zur Baufinanzierung

Was ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist eine besondere Kreditart: Ein Kreditgeber stellt einer Kreditnehmerin oder einem Kreditnehmer für eine festgelegte Zeit eine Geldsumme zur Verfügung, die zum Kauf, Bau oder Umbau einer Immobilie genutzt wird. Für die Bereitstellung verlangt der Kreditgeber Zinsen. Baufinanzierungen haben lange Laufzeiten und hohe Kreditvolumina, deswegen werden hohe Sicherheiten gefordert. Im Unterschied zu anderen Annuitäten- oder Ratenkrediten sind Baufinanzierungen stets bonitätsabhängig, der Zinssatz wird also fallabhängig individuell verhandelt. Auch ist die Zinsbindung aufgrund der langen Laufzeit meist nicht für die gesamte Kreditlaufzeit vorgeschrieben, sondern kann individuell für einen bestimmten Zeitraum verhandelt werden. Zum Schutz der Verbraucherinnen und Verbraucher gibt es für die Rahmenbedingungen von Baufinanzierungen gesetzliche Bestimmungen und EU-Richtlinien.

Wer kann einen Vertrag über eine Baufinanzierung abschließen?

Theoretisch kann das jede volljährige Person. Da es sich bei einer Baufinanzierung jedoch um eine langfristige Finanzierungsform mit hohem Kreditvolumen handelt, wird oft ein gewisses Eigenkapital vorausgesetzt. Auch werden hohe Sicherheiten und vielfältige Bonitätsnachweise gefordert.

Wieviel Startkapital benötige ich für eine Baufinanzierung?

Das hängt ganz von den Kosten des geplanten Vorhabens und der persönlichen Vermögenssituation ab. Manche Kreditgeber verlangen beispielsweise, dass bereits 20 % der Finanzierung durch eigene Mittel gedeckt werden können.

Wie hoch sind die Nebenkosten einer Baufinanzierung?

Die Nebenkosten einer Baufinanzierung betragen oft zwischen 15 % und 20 % des Objektkaufpreises. Dieser Prozentsatz wird auf die Kaufsumme aufgeschlagen. Die Gesamtkosten liegen also bei 115 % bis 120 % des Kaufpreises. Zu den Nebenkosten zählen beispielsweise die Sicherheitsbestellung, Notarkosten oder Grunderwerbsteuer. Wichtig ist, die Kosten nicht zu niedrig zu veranschlagen, um gegebenenfalls auch unvorhergesehene Kosten decken zu können.

Welche Nebenkosten muss ich bei der Baufinanzierung einkalkulieren?

Je nach Art der Baufinanzierung entstehen unterschiedliche Nebenkosten, einige müssen Sie in jedem Fall einkalkulieren. Dazu gehörten beispielsweise die Sicherheitsbestellung (Eintragung der Grundschuld ins Grundbuchamt), Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notarkosten (Beurkundung des Kaufs und Eintragung ins Grundbuch), Einwertungs- und Schätzkosten (Bestimmung des Immobilienwerts als Sicherheit für die Bank) oder Versicherungskosten (zum Beispiel Wohngebäude- oder Restkostenversicherung). Baut man sein eigenes Heim oder kauft einen Neubau, können weitere Kosten anfallen. Etwa Grundstücksvermessungs-, Abbruchs- oder Hausanschlusskosten; Kosten für Boden- und Baugrundgutachten, Bauanträge, Baugenehmigungen, Prüfstatiker oder Experten wie Bauingenieure, Bauberater oder Architekten.

Was ist besser – variable, lange oder kurze Sollzinsbindung?

Bei einer Baufinanzierung kann die Länge der Sollzinsbildung individuell verhandelt werden. Je länger die Sollzinsbindung, desto teurer ist der Zinssatz. Zu kurze Zinsbindungen über beispielsweise nur fünf Jahre sind jedoch risikoreich, denn nach Ablauf der Zinsbindung orientiert sich der neue Zinssatz an den Finanzmärkten. Sind dort die Zinssätze gestiegen, steigen auch die Zinsen der Baufinanzierung und damit die monatlichen Ratenzahlungen. Empfehlenswert ist deswegen die längere, etwas teurere, aber risikoärmere Zinsbindung über fünfzehn Jahre. Auch kann bei einer Zinsbindung über mindestens zehn Jahre die Baufinanzierung nach Ablauf der zehn Jahre gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Möglich ist bei einigen Kreditgebern auch die Aushandlung eines variablen Zinssatzes, der sich an den Märkten orientiert. Diese Option ist jedoch nur bedingt und bei kurzfristigen Finanzierungen empfehlenswert. In jedem Fall sollte dann der Zinssatz vertraglich fest an einen neutralen Kapitalmarktzins gekoppelt sein, damit Zinssenkungen des Kapitalmarkts von den Banken ebenso schnell berücksichtigt werden wie Zinserhöhungen.

Was versteht man unter Brutto- und Nettofinanzierung?

Zu den Immobilienkosten einer Baufinanzierung kommen Nebenkosten hinzu. Diese liegen meist bei zwischen 15 % und 20 % der Objektkosten. Wer eine Baufinanzierung über 100 % des Objektpreises abschließt, hat eine Nettofinanzierung. Werden bei der Baufinanzierung auch die Nebenkosten berücksichtigt, handelt es sich um eine Bruttofinanzierung von 115 % bis 120 %.

Was bedeutet der Begriff "bonitätsabhängig"?

Im Gegensatz zu anderen Krediten sind Baufinanzierungen stets bonitätsabhängig. Das heißt, Kreditkonditionen und Zinssätze werden bei einer Baufinanzierung anhand der persönlichen Umstände individuell verhandelt. Ist ein Kredit hingegen bonitätsunabhängig, dann gelten für alle Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer eines bestimmten Kredits die gleichen Zinssätze.

Was ist die Sicherheitsbestellung beziehungsweise Grundschuld?

Wird eine Baufinanzierung abgeschlossen, verlangt der Kreditgeber Sicherheiten. Dazu gehört die Grundschuld: Bei Kreditrückzahlungsunfähigkeit hat der Kreditgeber das Recht, den fehlenden Betrag aus dem Kauferlös von beispielsweise dem Grundstück der Kreditnehmerin oder des Kreditnehmers zu nehmen. Die Grundschuld auf ein Objekt muss formell im Grundbuchamt eingetragen werden. Dies nennt man die Sicherheitsbestellung.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern?

Die Grunderwerbsteuer beträgt einen bestimmten Prozentsatz des Gesamtkaufbetrags und liegt 2017 weiterhin zwischen 3,5 % und 6,5 %. In Bayern und Sachsen ist er mit 3,5 % am Günstigsten, Hamburg folgt mit 4,5 %. 5 % Grunderwerbsteuer zahlt man in Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt. 6 % des Gesamtkaufbetrags ist der Preis in Berlin und Hessen. Die Spitze mit 6,5 % bilden Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und seit 2017 auch Thüringen.

Sollte ich eine Restschuld- beziehungsweise Restkreditlebensversicherung abschließen?

Als Bedingung für die Bewilligung einer Baufinanzierung verlangen Kreditgeber zuweilen den Abschluss einer Restschuld- oder Restkreditlebensversicherung. Es handelt sich dabei um eine besondere Form der Risikolebensversicherung. Im Todesfall der Kreditnehmerin oder des Kreditnehmers wird der noch ausstehende Kreditbetrag von der Versicherung getilgt. Sinnvoll ist dies, um Angehörige im Ernstfall vor Schulden zu bewahren. Diese Art der Risikolebensversicherung ist verhältnismäßig günstig, da nur im Todesfall Anspruch auf Leistungen besteht, es handelt sich also nicht um eine kapitalbildende Versicherung. Der Versicherungsbeitrag sinkt mit dem bereits abbezahlten Kreditbetrag, da auch die Versicherungssumme kleiner wird. In der Regel ist der Abschluss einer separaten Versicherung günstiger, als der Abschluss als Teil der Baufinanzierung.

Wie lange dauert es von der Vertragsunterzeichnung bis zur Auszahlung der Baufinanzierung auf mein Konto?

Sind alle Formalitäten erledigt, und wurde der Vertrag unterzeichnet, so dauert es nur wenige Tage, bis der Betrag auf Ihrem Bankkonto eintrifft. Je nach Vertragsvereinbarung wird die Kreditsumme entweder einmalig vollständig oder in Raten auf Ihr Konto eingezahlt. Bei letzterer Option fallen in der Regel Kosten in Form von Teilauszahlungszuschlägen an.

Kann ich eine Baufinanzierung vorzeitig kündigen?

Das ist in manchen Fällen möglich. Kostenfrei ist die Kündigung, wenn Sie bereits mindestens zehn Jahre Ihrer Baufinanzierung bei gleichbleibendem Sollzinssatz getilgt haben, die Kündigungsfrist beträgt dann sechs Monate. Ebenfalls kostenfrei ist die Kündigung, wenn Sie nachweisen können, dass die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist. Andernfalls kann die vorzeitige Kündigung verweigert werden oder es fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Der Grund dafür ist, dass der Kreditgeber durch die verkürzte Laufzeit der Baufinanzierung weniger Zinseinnahmen hat, als erwartet. Erscheint einem die Vorfälligkeitsentschädigung unverhältnismäßig hoch, kann man Einspruch einlegen. Ein Sonderkündigungsrecht bei Vorfälligkeitsentscheidungspflicht besteht, wenn ein "berechtigtes Interesse" an der vorzeitigen Tilgung nachgewiesen werden kann, wenn also die Immobilie aus privaten oder beruflichen Gründen verkauft werden muss.

Kredite umschulden – geht das auch bei der Baufinanzierung?

Das ist möglich, allerdings muss vorab genau geprüft werden, dass der Zinssatz eines Umschuldungskredits wirklich preiswerter ist als die alte Baufinanzierung und die Kosten für deren Kündigung.

Meine Kreditanfrage wurde abgelehnt, soll ich eine neue Anfrage stellen?

Ja. Allerdings sollten Sie darauf achten, dass es sich – wie bei unserem Baufinanzierung Vergleich – um eine SCHUFA-neutrale "Anfrage für Immobilienkreditkonditionen" handelt. Fragt man direkt bei den Banken nach, wird ergebnisunabhängig oft ein SCHUFA-Eintrag vorgenommen, der für ein Jahr in der Akte sichtbar ist. In manchen Fällen sind traditionelle Banken auch bereit, potentiellen Kundinnen und Kunden die Gründe für die Ablehnung eines Antrags zu nennen. Dies kann für zukünftige Anfragen hilfreich sein. Generell ist es sinnvoll, über einen Vermittler parallel bei mehreren Banken Angebote einzuholen.

Welche Informationen speichert die SCHUFA Holding AG?

Fast alle volljährigen Bundesbürgerinnen und Bundesbürgerinnen haben eine SCHUFA-Akte. Darin vermerkt sind Namen, Geburtsdatum, Geburtsort, aktuelle und einstige Meldeadressen. Nicht gespeichert sind Informationen zu Vermögen, Einkommen, Beruf, Familienstand, Religion, Nationalität oder Kaufverhalten. Von Vertragspartnern erhält die SCHUFA weitere Daten, so etwa zu Konten bei Kreditinstituten, Versandhändlern oder Mobilfunkanbietern, zu Krediten, Bürgschaften, Leasingverträgen oder Zahlungsausfällen. Mit dem vorhandenen Datensatz zu einer Person errechnet die SCHUFA den Basisscore alle drei Monate neu. Dieser gibt Auskunft über die prozentuale Bonitätswahrscheinlichkeit. Positiv berücksichtigt werden etwa fristgemäß abgezahlte Kredite, negativ bewertet hingegen, wenn seitens der Vertragspartner Zahlungsausfälle eines Individuums gemeldet wurden. Eine SCHUFA-Auskunft ist entsprechend des Bundesdatenschutzgesetzes nur dann zulässig, wenn Vertragspartner ein berechtigtes Interesse an der Bonität eines Individuums haben – dies wäre bei einer Baufinanzierung der Fall. Auch werden nicht alle SCHUFA-Daten übermittelt, sondern nur bonitätsrelevante.

Kann ich eine Baufinanzierung auch ohne SCHUFA-Auskunft abschließen?

Dies ist nicht möglich. Jedes seriöse Kreditinstitut wird eine SCHUFA-Auskunft vornehmen – insbesondere, da Baufinanzierungen individuell auf einzelne Kundinnen und Kunden zugeschnitten werden und es keine bonitätsunabhängigen Baufinanzierungen gibt. Eine Bank will vor Abschluss der Baufinanzierung die Risiken möglichst genau kalkulieren. Eine SCHUFA-Auskunft wird deswegen bereits bei einer Anfrage für einen Immobilienkredit angefordert, auch bei unserem Baufinanzierung Vergleich. Diese Anfrage hat allerdings keinen negativen Einfluss auf Ihren SCHUFA-Basisscore. Fordert ein Kreditgeber bei einer Baufinanzierung keine SCHUFA-Auskunft an, so sollten Sie als potentielle Kundin oder Kunde dessen Seriosität genau unter die Lupe nehmen.

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