Baufinanzierung

Der Sollzins wird mittlerweile als Sammelbegriff für verschiedene Arten von Zinsen genutzt, die bei der Kreditaufnahme anfallen können. Er bezeichnet die Verzinsung des Gesamtkredits vom ersten Tag der Kreditgewährung bis zum letzten Tag der Rückzahlung. Man spricht von einem 'gebundenen Sollzins' wenn die Hypothekenzinsen für die gesamte Kreditlaufzeit genau festgelegt ist.

Die Zinsen oder Hypothekenzinsen für einen Immobilienkredit bezeichnet man oft auch als Bauzinsen. Bei Baufinanzierungen werden diese Zinsen meist über einen weitaus längeren Zeitraum abgezahlt als bei Kleinkrediten und Darlehen mit geringeren Beträgen. Die Höhe der Bauzinsen während des Zeitraums der Tilgung sind folglich nicht notwendigerweise für den gesamten Zeitraum unveränderlich.

Unter Tilgung versteht man in diesem Zusammenhang die Rückzahlung der Baufinanzierung inklusive der anfallenden Kosten. Als Daumenregel gilt dabei: Je geringer der Tilgungssatz in Bezug auf das Gesamtdarlehen ist, desto höher sind die Zinsen und desto länger ist die Kreditlaufzeit.

Der effektive Jahreszins oder Effektivzins bezeichnet die jährlichen Gesamtkosten des Baukredits oder der Baufinanzierung exklusive Kontoführungsgebühren oder andere etwaige Bestandteile wie beispielsweise einer Restschuldversicherung. Sind die Konditionen für die gesamte Kreditlaufzeit noch nicht abschließend definiert, spricht man von einem 'anfänglichem effektiven Jahreszins'.

Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, in dem die Zinsen eines Baukredits vertraglich genau festgelegt und nicht verändert werden können. Ein Zinsaufschlag oder eine Zinsminderung ist zu diesem Zeitraum nicht möglich. Bezüglich Baukrediten und Bauzinsen ist die Zinsbindungsfrist zuweilen auf eine bestimmte Anzahl von Jahren begrenzt; der Jahreszins kann dementsprechend angepasst werden.

Bleiben die Zinsen und Raten für die gesamte Kreditlaufzeit konstant, spricht man von einem Annuitätendarlehen.

Als Tilgungssatz bezeichnet man den prozentualen Anteil der Gesamtkreditsumme, der in regelmäßigen Raten abgezahlt wird. Anhand des Tilgungssatzes werden die zu leistenden Raten kalkuliert. Diese Raten setzen sich aus Tilgungssatz und Zinsen zusammen.

Eine Baufinanzierung ist eine besondere Kreditart: Ein Kreditgeber stellt einer Kreditnehmerin oder einem Kreditnehmer für eine festgelegte Zeit eine Geldsumme zur Verfügung, die zum Kauf, Bau oder Umbau einer Immobilie genutzt wird. Für die Bereitstellung des Immobilien- oder Baugelds verlangt der Kreditgeber Zinsen. Baufinanzierungen haben lange Laufzeiten und hohe Kreditvolumina, deswegen werden hohe Sicherheiten gefordert. Bei einer weniger guten Bonität muss man im Fall der Kreditbewilligung zudem mit einem Zinsaufschlag rechnen.

Im Unterschied zu anderen Annuitäten- oder Ratenkrediten sind Baufinanzierungen stets bonitätsabhängig, der Zinssatz wird also fallabhängig individuell verhandelt. Auch ist die Zinsbindung aufgrund der langen Laufzeit meist nicht für die gesamte Kreditlaufzeit vorgeschrieben, sondern kann individuell für einen bestimmten Zeitraum verhandelt werden.

Zum Schutz der Verbraucherinnen und Verbraucher gibt es für die Rahmenbedingungen von Baufinanzierungen gesetzliche Bestimmungen und EU-Richtlinien.

Theoretisch kann das jede volljährige Person. Da es sich bei einer Baufinanzierung jedoch um eine langfristige Finanzierungsform mit hohem Kreditvolumen handelt, wird oft ein gewisses Eigenkapital vorausgesetzt. Auch werden hohe Sicherheiten und vielfältige Bonitätsnachweise gefordert.

Das hängt ganz von den Kosten des geplanten Vorhabens und der persönlichen Vermögenssituation ab. Manche Kreditgeber verlangen beispielsweise, dass bereits 20 % der Finanzierung durch eigene Mittel gedeckt werden können.

Die Nebenkosten einer Baufinanzierung betragen oft zwischen 15 % und 20 % des Objektkaufpreises. Dieser Prozentsatz wird auf die Kaufsumme aufgeschlagen. Die Gesamtkosten liegen also bei 115 % bis 120 % des Kaufpreises. Zu den Nebenkosten zählen beispielsweise die Sicherheitsbestellung, Notarkosten oder Grunderwerbsteuer. Wichtig ist, die Kosten nicht zu niedrig zu veranschlagen, um gegebenenfalls auch unvorhergesehene Kosten decken zu können.

Je nach Art der Baufinanzierung entstehen unterschiedliche Nebenkosten, einige müssen Sie in jedem Fall einkalkulieren. Dazu gehörten beispielsweise die Sicherheitsbestellung (Eintragung der Grundschuld ins Grundbuchamt), Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notarkosten (Beurkundung des Kaufs und Eintragung ins Grundbuch), Schätzkosten (Bestimmung des Immobilienwerts als Sicherheit für die Bank) oder Versicherungskosten (zum Beispiel Wohngebäude- oder Restkostenversicherung).

Baut man sein eigenes Heim oder kauft einen Neubau, können weitere Kosten anfallen. Etwa Grundstücksvermessungs-, Abbruchs- oder Hausanschlusskosten; Kosten für Boden- und Baugrundgutachten, Bauanträge, Baugenehmigungen, Prüfstatiker oder Experten wie Bauingenieure, Bauberater oder Architekten.

Bei einer Baufinanzierung kann die Länge der Sollzinsbildung individuell verhandelt werden. Je länger die Sollzinsbindung, desto teurer ist der Zinssatz.

Zu kurze Zinsbindungen über beispielsweise nur fünf Jahre sind jedoch risikoreich, denn nach Ablauf der Zinsbindung orientiert sich der neue Zinssatz an den Finanzmärkten. Sind dort die Zinssätze gestiegen, steigen auch die Zinsen der Baufinanzierung und damit die monatlichen Ratenzahlungen. Empfehlenswert ist deswegen die längere, etwas teurere, aber risikoärmere Zinsbindung über fünfzehn Jahre. Auch kann bei einer Zinsbindung über mindestens zehn Jahre die Baufinanzierung nach Ablauf der zehn Jahre gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss.

Möglich ist bei einigen Kreditgebern auch die Aushandlung eines variablen Zinssatzes, der sich an den Märkten orientiert. Diese Option ist jedoch nur bedingt und bei kurzfristigen Finanzierungen empfehlenswert. In jedem Fall sollte dann der Zinssatz vertraglich fest an einen neutralen Kapitalmarktzins gekoppelt sein, damit Zinssenkungen des Kapitalmarkts von den Banken ebenso schnell berücksichtigt werden wie Zinserhöhungen.

Zu den Immobilienkosten einer Baufinanzierung kommen Nebenkosten hinzu. Diese liegen meist bei zwischen 15 % und 20 % der Objektkosten. Wer eine Baufinanzierung über 100 % des Objektpreises abschließt, hat eine Nettofinanzierung. Werden bei der Baufinanzierung auch die Nebenkosten berücksichtigt, handelt es sich um eine Bruttofinanzierung von 115 % bis 120 %.

Im Gegensatz zu anderen Krediten sind Baufinanzierungen stets bonitätsabhängig. Das heißt, Kreditkonditionen und Zinssätze werden bei einer Baufinanzierung anhand der persönlichen Umstände individuell verhandelt. Ist ein Kredit hingegen bonitätsunabhängig, dann gelten für alle Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer eines bestimmten Kredits die gleichen Zinssätze.

Wird eine Baufinanzierung abgeschlossen, verlangt der Kreditgeber Sicherheiten. Dazu gehört die Grundschuld: Bei Kreditrückzahlungsunfähigkeit hat der Kreditgeber das Recht, den fehlenden Betrag aus dem Kauferlös von beispielsweise dem Grundstück der Kreditnehmerin oder des Kreditnehmers zu nehmen. Die Grundschuld auf ein Objekt muss formell im Grundbuchamt eingetragen werden. Dies nennt man die Sicherheitsbestellung.

Die Grunderwerbsteuer beträgt einen bestimmten Prozentsatz des Gesamtkaufbetrags und liegt 2017 weiterhin zwischen 3,5 % und 6,5 %. In Bayern und Sachsen ist er mit 3,5 % am günstigsten, Hamburg folgt mit 4,5 %. 5 % Grunderwerbsteuer zahlt man in Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt. 6 % des Gesamtkaufbetrags ist der Preis in Berlin und Hessen. Die Spitze mit 6,5 % bilden Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und seit 2017 auch Thüringen.

Als Bedingung für die Bewilligung einer Baufinanzierung verlangen Kreditgeber zuweilen den Abschluss einer Restschuld- oder Restkreditlebensversicherung. Es handelt sich dabei um eine besondere Form der Risikolebensversicherung. Im Todesfall der Kreditnehmerin oder des Kreditnehmers wird der noch ausstehende Kreditbetrag von der Versicherung getilgt. Sinnvoll ist dies, um Angehörige im Ernstfall vor Schulden zu bewahren.

Diese Art der Risikolebensversicherung ist verhältnismäßig günstig, da nur im Todesfall Anspruch auf Leistungen besteht, es handelt sich also nicht um eine kapitalbildende Versicherung. Der Versicherungsbeitrag sinkt mit dem bereits abbezahlten Kreditbetrag, da auch die Versicherungssumme kleiner wird. In der Regel ist der Abschluss einer separaten Versicherung weitaus günstiger, als der Abschluss als Teil der Baufinanzierung. Folglich sollte man vorab entsprechende Preise vergleichen.

Sind alle Formalitäten erledigt und wurde der Vertrag unterzeichnet, so dauert es nur wenige Tage, bis der Betrag auf Ihrem Bankkonto eintrifft. Je nach Vertragsvereinbarung wird die Kreditsumme entweder einmalig vollständig oder in Raten auf Ihr Konto eingezahlt. Bei letzterer Option fallen in der Regel Kosten in Form von Teilauszahlungszuschlägen an.

Das ist in manchen Fällen möglich. Kostenfrei ist die Kündigung, wenn Sie bereits mindestens zehn Jahre Ihrer Baufinanzierung bei gleichbleibendem Sollzinssatz getilgt haben, die Kündigungsfrist beträgt dann sechs Monate. Ebenfalls kostenfrei ist die Kündigung, wenn Sie nachweisen können, dass die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist. Andernfalls kann die vorzeitige Kündigung verweigert werden oder es fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Der Grund dafür ist, dass der Kreditgeber durch die verkürzte Laufzeit der Baufinanzierung weniger Zinseinnahmen hat, als erwartet. Erscheint einem die Vorfälligkeitsentschädigung unverhältnismäßig hoch, kann man Einspruch einlegen.

Ein Sonderkündigungsrecht bei Vorfälligkeitsentscheidungspflicht besteht, wenn ein 'berechtigtes Interesse' an der vorzeitigen Tilgung nachgewiesen werden kann, wenn also die Immobilie aus privaten oder beruflichen Gründen verkauft werden muss.

Das ist möglich, allerdings muss vorab genau geprüft werden, dass der Zinssatz eines Umschuldungskredits wirklich preiswerter ist als die alte Baufinanzierung und die Kosten für deren Kündigung.

Ja. Allerdings sollten Sie darauf achten, dass es sich bei dem Baufinanzierung Vergleich um eine SCHUFA-neutrale 'Anfrage für Immobilienkreditkonditionen' handelt. Fragt man direkt bei den Banken nach, wird ergebnisunabhängig oft ein SCHUFA-Eintrag vorgenommen, der für ein Jahr in der Akte sichtbar ist. In manchen Fällen sind traditionelle Banken auch bereit, potentiellen Kundinnen und Kunden die Gründe für die Ablehnung eines Antrags zu nennen. Dies kann für zukünftige Anfragen hilfreich sein. Generell ist es sinnvoll, über einen Vermittler parallel bei mehreren Banken Angebote einzuholen.

Fast alle volljährigen Bundesbürgerinnen und Bundesbürgerinnen haben eine SCHUFA-Akte. Darin vermerkt sind Namen, Geburtsdatum, Geburtsort, aktuelle und einstige Meldeadressen. Nicht gespeichert sind Informationen zu Vermögen, Einkommen, Beruf, Familienstand, Religion, Nationalität oder Kaufverhalten. Von Vertragspartnern erhält die SCHUFA weitere Daten, so etwa zu Konten bei Kreditinstituten, Versandhändlern oder Mobilfunkanbietern, zu Krediten, Bürgschaften, Leasingverträgen oder Zahlungsausfällen.

Mit dem vorhandenen Datensatz zu einer Person errechnet die SCHUFA den Basisscore alle drei Monate neu. Dieser gibt Auskunft über die prozentuale Bonitätswahrscheinlichkeit.

Positiv berücksichtigt werden etwa fristgemäß abgezahlte Kredite, negativ bewertet hingegen, wenn seitens der Vertragspartner Zahlungsausfälle eines Individuums gemeldet wurden.

Eine SCHUFA-Auskunft ist entsprechend des Bundesdatenschutzgesetzes nur dann zulässig, wenn Vertragspartner ein berechtigtes Interesse an der Bonität eines Individuums haben – dies wäre bei einer Baufinanzierung der Fall. Auch werden nicht alle SCHUFA-Daten übermittelt, sondern nur bonitätsrelevante.

Dies ist nicht möglich. Jedes seriöse Kreditinstitut wird eine SCHUFA-Auskunft vornehmen – insbesondere, da Baufinanzierungen individuell auf einzelne Kundinnen und Kunden zugeschnitten werden und es keine bonitätsunabhängigen Baufinanzierungen gibt. Eine Bank will vor Abschluss der Baufinanzierung die Risiken möglichst genau kalkulieren. Eine SCHUFA-Auskunft wird deswegen bereits bei einer Anfrage für einen Immobilienkredit angefordert. Die Anfrage über den Baufinanzierung Vergleich auf Tarifcheck.de hat allerdings keinen negativen Einfluss auf Ihren SCHUFA-Basisscore.

Fordert ein Kreditgeber bei einer Baufinanzierung keine SCHUFA-Auskunft an, so sollten Sie als potentielle Kundin oder Kunde dessen Seriosität genau unter die Lupe nehmen.