Baufinanzierung Vergleich
In den eigenen vier Wänden muss man sich wohlfühlen. Lebensqualität bedeutet für die meisten Menschen auch "Schönes Wohnen". Kauf, Neubau, An- oder Umbau – wie das im Einzelfall aussieht, empfindet jeder anders. Vielfach ist die Realisierung jedoch nicht ohne eine Baufinanzierung möglich.
Auf Tarifcheck finden Sie nicht nur passende Finanzierungen, sondern auch besonders günstige Online-Kredite von Direktbanken.
So funktioniert unser kostenloser, unverbindlicher Baufinanzierung Vergleich
Baufinanzierungen haben lange Laufzeiten und unterliegen komplexen Berechnungen. Relevant sind Details des Vorhabens, Kredithöhe, Zinsbindung, das eigene Einkommen oder Möglichkeiten der Tilgung. Wir suchen unter hunderten Kreditinstituten entsprechend Ihrer Vorgaben nach passenden Angeboten. Geben Sie dafür einfach Ihre Wünsche und relevante Eckdaten in unsere Maske ein. Unsere Experten werden sich zeitnah mit passenden Finanzierungsformen bei Ihnen melden – in der Regel binnen 24 Stunden. Baufinanzierungen sind bonitätsabhängig, das heißt, der Kreditgeber möchte im Vorfeld über Ihre Kreditfähigkeit Bescheid wissen. Individuelle Angebote für eine Baufinanzierung werden deswegen auch anhand einer SCHUFA-Auskunft erstellt.
Wichtig ist die Stimmigkeit der Angaben. Schleichen sich Fehler ein, können unter Umständen keine passenden Baufinanzierungen gefunden werden; auch werden möglicherweise ungeeignete Vorschläge übermittelt.
SCHUFA-Anfragen
Unsere Anfragen wirken sich nicht negativ auf Ihre SCHUFA-Akte aus, denn sie werden als 'Anfrage von Immobilienkreditkonditionen' behandelt.
Die SCHUFA-Anfrage hat somit keinen negativen Einfluss auf Ihren SCHUFA-Basisscore.
Unsere Partner
Was genau ist eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung ist ein Kreditgeschäft: Bei einem Kredit leiht ein Kreditgeber einer Kreditnehmerin oder einem Kreditnehmer eine vorab vereinbarte Geldsumme über einen vorab vereinbarten Zeitraum. Als Gegenleistung für die Bereitstellung des Kapitals verlangt der Kreditgeber Zinsen. Eine Baufinanzierung ist also eine besondere Form des Ratenkredits oder Annuitäten-Darlehens.
Gesetze und EU-Richtlinien sorgen dafür, dass Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer nicht übervorteilt werden, so etwa das Kreditwesengesetz (KWG) oder die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Die Baufinanzierung ist eine bestimmte Kreditform mit besonderen Merkmalen:
- Die Kreditvolumina liegen oft im sechsstelligen Bereich und mindestens bei 50.000 €.
- Die Laufzeit ist sehr lang, die Tilgung dauert oft mehrere Jahrzehnte.
- Es gibt keine bonitätsunabhängigen Zinssätze.
- Die Zinshöhe bleibt nicht wie bei anderen Kreditarten unveränderlich. Der Sollzins kann individuell für eine bestimmte Anzahl an Jahren festgelegt werden.
- Die Höhe der monatlichen Ratenzahlung kann entsprechend des Zinssatzes variieren.
- Es werden sehr hohe Sicherheiten verlangt.
- Je nach Vereinbarung wird die Baufinanzierung in einer oder mehreren Raten ausgezahlt. Bei letzter Option fallen Kosten in Form von Teilauszahlungszuschlägen an.
Diese Faktoren haben Einfluss auf Ihre Baufinanzierung
- Die Art des Vorhabens: Worum handelt es sich? Wie hoch ist das Risiko? Wie hoch das benötigte Kreditvolumen?
- Wieviel Eigenkapital kann eingebracht werden? In der Regel kommen auf den Kaufpreis eines Objekts nochmals 15 % bis 20 % der Kaufsumme als Nebenkosten. Kreditgeber erwarten vielfach, dass mindestens 20 % der Kosten als Eigenkapital bereits vorhanden sind. Idealerweise sind es sogar 40 % – damit kann man dann die Nebenkosten und mindestens 20 % des Kaufpreises decken.
- Wie ist die Bonität der Kundin oder des Kunden im Verhältnis zur geplanten Baufinanzierung?
- Was wird als Sicherheit verhandelt?
- Wer nimmt eine Baufinanzierung auf? Nimmt mehr als eine Person eine Baufinanzierung auf oder gibt es Bürgen, wird die Baufinanzierung häufig günstiger, da das Kreditinstitut eine höhere Sicherheit hat.
- Handelt es sich um einen Online-Kredit? Diese sind oft weitaus günstiger als die Baufinanzierungen traditioneller Banken.
Welche Unterlagen verlangt die Bank?
Bei der Baufinanzierung geht es um hohe Summen. Eine Bank wird die Kreditfähigkeit deswegen sehr genau prüfen und mehr Unterlagen anfordern als bei einem Kleinkredit. Auch während der Laufzeit der Baufinanzierung müssen Banken die Kreditfähigkeit von Kundinnen und Kunden untersuchen.
Gesetzlich ist nicht vorgegeben, welche Unterlagen angefordert werden können oder sollen. Jede seriöse Bank wird jedoch eine SCHUFA-Prüfung durchführen. Ebenfalls gängig sind Einkommens- und Vermögensnachweise, Kontoauszüge, Aufstellungen von Wohn- und Lebenskosten und regelmäßigen monetären Verpflichtungen.
Bei einer Baufinanzierung wird zudem detailliert auf die Haupt- und Nebenkosten des Projekts eingegangen. Dazu gehören etwa Baupläne oder Berechnungen für Wohn- und Nutzflächen. Wichtig ist Kreditgebern ein unbefristeter Arbeitsvertrag, da er das zukünftige Einkommen langfristig garantiert. Für Selbstständige ist es dementsprechend verhältnismäßig schwieriger, eine private Baufinanzierung bewilligt zu bekommen. Im Vorteil sind Selbstständige, die für berufliche Zwecke eine Baufinanzierung benötigen – beispielsweise für ein eigenes Firmengebäude.
Zusätzlich zu persönlichen Unterlagen ist in diesen Fällen die Vorlage eines detaillierten Businessplans hilfreich. Allgemein von Vorteil sind Vermögen und Sachvermögen, die als Sicherheiten eingesetzt werden können.
Das Kreditinstitut hat keine Rechte, sich bei Ihrem Arbeitgeber über Sie zu erkundigen.
Unsere Empfehlung
Überprüfen Sie Ihre SCHUFA-Akte! Nicht immer sind dortige Eintragungen aktuell. Sie können Ihre SCHUFA-Akte einmal jährlich kostenfrei einsehen. Möchten Sie die Daten häufiger abfragen, fällt eine Gebühr an. Hier finden Sie das Bestellformular zur Einsicht Ihrer SCHUFA-Akte.
Lange und kurze Sollzinsbindung im Baufinanzierung Vergleich
Bei anderen Kreditarten muss der Kreditgeber den effektiven Jahreszins für die Kreditlaufzeit verbindlich vorgeben. Bei Baufinanzierungen ist das anders. Hier kann man über die Länge der Sollzinsbindung verhandeln. Je kürzer diese ist, desto günstiger ist für diese Zeit der Sollzins. Hat man also nur eine kurze Zinsbindung für beispielsweise fünf Jahre, dann liegt der Zinssatz niedriger, als wenn der Zinssatz für 15 oder 20 Jahre vertraglich festgelegt ist.
| Kurze Zinsbindungen | Zu kurze Zinsbindungen bergen Risiken, denn nach Ablauf der Zinsbindung orientiert sich der neue Zinssatz an den Kapitalmärkten. Sind die Zinsen dort höher, so erhöhen sich nach Ablauf der Sollzinsbindung die monatlichen Raten. |
|---|---|
| Zinsbindung für zehn oder 15 Jahre | Empfehlenswert ist, die Zinsbindung für 15 Jahre festzuschreiben. Hat man eine Zinsbindung für mindestens zehn Jahre, kann der Vertrag bei Bedarf nach zehn Jahren entsprechend § 489 des Bundesgesetzbuches (BGB) regulär mit einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. |
| Variabler Zinssatz | Zuweilen kann bei einer Baufinanzierung auch ein variabler Zinssatz vereinbart werden, der stets an den aktuellen Marktzins angepasst wird. Dies ist jedoch nur selten und bei kurzfristigen Baufinanzierungen sinnvoll. Entscheiden Sie sich für diese Variante, dann sollte der Zinssatz vertraglich unbedingt fest an einen neutralen Kapitalmarktzins gebunden werden, denn mit dieser Regelung werden Zinssenkungen auf dem Kapitalmarkt von den Banken ebenso schnell berücksichtigt wie Zinserhöhungen. |
Was man vorab erledigen sollte
Informieren Sie sich genau über die Details Ihres Vorhabens, und kalkulieren Sie auch Nebenkosten mit ein. Wie viel Eigenkapital können Sie einbringen? Wie teuer ist die Immobilie oder der Bau? Was sind etwaige Kosten für Arbeitskräfte, Baumaterial und Werkzeuge wie Bauzäune, Baugerüste oder Zementmischmaschinen? Kostenvoranschläge von beispielsweise Handwerksfirmen oder Gartenlandschaftsbauern können dabei aufschlussreich sein.
Brutto- und Nettofinanzierung
Kreditgeber erwarten häufig, dass Kundinnen und Kunden bereits 20 % der Kosten als Eigenkapital einbringen können, damit die Nebenkosten gedeckt sind. Idealerweise sind sogar 40 % vorhanden, damit auch ein Teil der Immobilie schon abgezahlt werden kann.
Hat eine Kundin oder ein Kunde eine Baufinanzierung über 100 % des Objektpreises, so spricht man von einer Nettofinanzierung. Werden auch die Nebenkosten durch die Baufinanzierung gedeckt, handelt es sich um eine Bruttofinanzierung.
Nebenkosten einer Baufinanzierung
Fertigimmobilie oder Hausbau, Grundstückskauf oder Umbau, Immobilienkauf oder Anbau – alle Baufinanzierungen ziehen Nebenkosten nach sich. Diese liegen in der Regel bei zwischen 15 % und 20 % des Gesamtpreises. Dieser Prozentsatz muss auf die Summe aufgeschlagen werden: Vorhaben 100 % + Nebenkosten 15 % bis 20 % = Gesamtkosten 115 % bis 120 %.
Man sollte also für die Finanzierung zwischen 115 % und 120 % des Kaufpreises oder der Baukosten veranschlagen. Auch ist es ratsam, für unvorhergesehene Kosten etwas Kapital in der Hinterhand zu behalten. Denn nicht immer geht alles glatt.
Zu den Nebenkosten können beispielsweise die folgenden gehören:
Etwaige Kosten beim Bau des Eigenheims oder Kauf eines Neubaus
Zwischen dem Grundstückserwerb bis zum Bau einer Immobilie liegen viele Schritte. Fast alle sind kostenpflichtig. Wichtig ist zudem, sich bei der Dauer der Bauphase nicht zu verkalkulieren und alle Schritte vorab genau und kosteneffizient zu planen. Oft dauert der Prozess länger als gedacht, und mit der Dauer steigen die Kosten.
Im Folgenden finden Sie einige der möglichen Nebenkosten:
Vermessungskosten:
Vor Baubeginn muss das Grundstück vermessen werden, die Kosten variieren mit dem jeweiligen Grundstück, liegen aber oft im unteren vierstelligen Bereich.
Boden- und Baugrundgutachten:
Nicht immer eignet sich ein Grundstück zur Bebauung. Die Bodenart und Höhe des Grundwasserspiegels sind wichtige Indikatoren. Ein Gutachten kostet oft im dreistelligen Bereich.
Bauantrag und Baugenehmigung:
Die Kosten bei den zuständigen Bauaufsichtsbehörden variieren je nach Ort und Größe des Bauvorhabens und liegen oft im mittleren bis hohen dreistelligen Bereich.
Abbruchkosten:
Bei den Bauvorbereitungen müssen zuweilen Böden begradigt oder Bäume gefällt werden. Manchmal werden bereits vorhandene Gebäude abgerissen. Hierfür müssen fallabhängig einige tausend Euro einkalkuliert werden.
Prüfstatiker:
In manchen Bundesländern ist die Prüfung eines neuen Gebäudes durch einen Statiker gesetzlich vorgegeben. Dieser begutachtet etwa das Fundament oder die Dachkonstruktion. Kosten liegen oft im hohen dreistelligen oder niedrigen vierstelligen Bereich.
Bauingenieure, Bauberater oder Architekten:
Nicht nur als Beschäftigte, sondern auch als Berater bei Unklarheiten sind Expertenmeinungen zuweilen sehr wichtig – sowohl für private Bauherren als auch für Käufer einer Fertigimmobilie.
Hausanschlusskosten:
Etwaige Erschließungskosten beinhalten noch nicht Anschlusskosten für Wasser- oder Gasleitungen am Gebäude selber. Die Stadtwerke können Auskunft geben, wie teuer die Hausanschlusskosten an einzelnen Standorten sind.
Tarifcheck.de-Tipp
Vorsicht vor Preisgleitklauseln im Kaufvertrag eines Fertigbaus!
Dauert der Bau des Hauses länger als geplant, kann der Festpreis erhöht werden. Sie zahlen also mehr als im Voraus veranschlagt wurde.
Wie steht es um die Energieeffizienz Ihres Vorhabens?
Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie
Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie gibt der Energieausweis. Inzwischen ist die Vorlage eines Energieausweises bei Immobilienanzeigen und spätestens bei einer Objektbegehung gesetzlich vorgegeben.
Interessieren Sie sich für ein Objekt, können Sie die Vorlage eines Energieausweises einfordern. Laut Experten ist die Aussagekraft des Ausweises umstritten.
Für Eigenheimbauer: Seit 2016 gelten neue, energiesparende Baubestimmungen
Entsprechend der novellierten Energieeinsparverordnung (EnEV) trat am 1. Januar 2016 die "Verschärfung der Effizienzstandards für Neubauten um durchschnittlich 25 Prozent" in Kraft. Neue Bauvorhaben müssen also verhältnismäßig energiesparender sein.
Europarechtlich müssen alle Immobilien ab 2021 als "Niedrigstenenergiegebäude" angefertigt werden, also als Objekte, deren Energieverbrauch der Effizienzklasse A+ oder A entspricht. Behörden dürfen ab 2019 nur entsprechend der sehr guten Effizienzklassen gebaut werden.
Was der Energieausweis beinhaltet
Der Ausweis beinhaltet Baujahr, Hauptenergieträger und die Energie-Effizienzklasse der Immobilie. Die Einteilung beginnt bei A+ für energetisch sehr gut bis H für sehr schlecht. Unterschieden wird zwischen einem Energieverbrauchsausweis und einem Energiebedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis benennt den Energieverbrauch anhand des tatsächlichen Verbrauchs der letzten drei Jahre. Beim Energiebedarfsausweis wird nicht der tatsächliche Verbrauch beziffert, sondern anhand von Messungen Bedarf und Optimierungspotential kalkuliert. Verkäuferinnen und Verkäufer von Wohngebäuden mit mehr als vier Wohn- einheiten können zwischen beiden Ausweisvarianten wählen. Alle anderen Verkäuferinnen und Verkäufer müssen einen Bedarfsausweis vorlegen.
Online oder traditionell
Neben den traditionellen Banken gibt es zunehmend auch sogenannte Online-Banken. Diese haben vielfach besonders günstige Zinssätze und damit preisgünstigere Baufinanzierungen und Kredite zu vergeben, allerdings fehlt vielfach die Möglichkeit der persönlichen Beratung.
| Online-Bank / Direktbank | Traditionelle Bank |
|---|---|
| Sie operieren virtuell im Netz, es gibt keine Filialen. | Sie haben Filialen an Standorten in der BRD und auch im Ausland. |
| Die Zinssätze sind günstiger als bei traditionellen Banken, da kaum Kosten für Personal und Filialen anfallen. | Die Zinssätze sind teurer als bei Direktbanken; einige traditionelle Banken vergeben mittlerweile auch günstige Online-Kredite. |
| Baufinanzierungs-Anfragen sind rund um die Uhr möglich. | Baufinanzierungs-Anfragen sind an Öffnungszeiten gebunden. |
| Baufinanzierungen sind bundesweit abschließbar und nicht an den Standort des Bauvorhabens / der Immobilie gebunden. | Einige Volksbanken und Sparkassen vergeben Baufinanzierungen nur in regionaler Nähe des Objekts. |
| Es gibt vielfach nicht die Möglichkeit der persönlichen Beratung. | Es gibt die Möglichkeit der persönlichen Beratung. |
Kann ich meine Baufinanzierung vorzeitig kündigen?
Verfügt man unverhofft über genug Kapital, um die Baufinanzierung vorzeitig abzuzahlen oder möchte auf einen günstigeren Kredit umschulden, muss man vorab prüfen, welche finanziellen Konsequenzen die vorzeitige Kündigung hat.
Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Besteht eine Zinsbindung über mindestens zehn Jahre, kann man in der Regel nach Ablauf der zehn Jahre mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass Entschädigungskosten auf einen zukommen.
Auch wenn die Widerrufsbelehrung Ihrer Baufinanzierung nicht korrekt war, können Sie kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird – vielfach ist dieser Weg jedoch steinig und nicht ohne einen kostspieligen, spezialisierten Anwalt realisierbar.
Neue EU-Richtlinie stärkt Verbraucherrechte
Eine 2014 verabschiedete EU-Richtlinie für Wohnimmobilienkredit- verträge soll die entsprechenden Verbraucherrechte stärken. Die Richtlinie sollte spätestens im März 2016 gesetzlich umgesetzt werden. Sie besagt unter anderem bezüglich der Vorfälligkeitsentscheidung, dass "die Entschädigung den finanziellen Verlust des Kreditgebers nicht überschreiten" darf.
Kündigung und Vorfälligkeitsentschädigung
Können Sie nicht aus den bereits genannten Gründen kündigen, dann muss der Kreditgeber Ihre Kündigung nicht in allen Fällen anerkennen. Wird die Kündigung anerkannt, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, denn durch die vorzeitige Kündigung hat der Kreditgeber weniger Zinseinnahmen als erwartet.
Es gibt keine eindeutigen gesetzlichen Vorgaben, wie teuer die Vorfälligkeitsentschädigung sein sollte oder darf. Es empfiehlt sich deswegen, die entsprechenden Berechnungen der Bank von einem Fachmann genau prüfen zu lassen und gegebenenfalls anzufechten.
Sonderkündigungsrecht bei "berechtigtem Interesse"
Ein Sonderkündigungsrecht mit Vorfälligkeitsentschädigungspflicht besteht, wenn nachgewiesen werden kann, dass die Immobilie aus persönlichen oder beruflichen Gründen veräußert werden muss, wenn also ein "berechtigtes Interesse" besteht.
Eine Baufinanzierung umschulden
Zahlt man einen hohen Sollzinssatz, und befindet sich der Kapitalmarkt in einer langfristigen Niedrigzinsphase, lohnt sich für die Restfinanzierung unter Umständen eine Umschuldung. Vorab muss jedoch genau geklärt werden, welche Kosten durch eine vorzeitige Kündigung anfallen würden und ob diese Kosten niedriger wären als die Einsparungen durch günstigere Zinssätze.
Das Kreditinstitut, bei dem Sie den Umschuldungskredit aufnehmen möchten, unterstützt Sie in der Regel bei allen Formalitäten bezüglich der Umschuldung – vielfach auch, ohne zusätzliche Gebühren zu erheben.
Baufinanzierungen und Restschuldversicherungen
Wird ein Kredit über eine hohe Summe abgeschlossen, so verlangen Kreditgeber vielfach den Abschluss einer Restschuldversicherung oder Restkreditlebensversicherung. Es handelt sich dabei um eine besondere Form der Risikolebensversicherung. Stirbt die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer im Abzahlungszeitraum des Kredits, dann übernimmt die Versicherung die verbleibende Kredittilgung. Sinnvoll ist eine derartige Absicherung, um der Familie im Fall des eigenen Ablebens die Schuldenfalle zu ersparen.
Der Versicherungszeitraum entspricht dabei dem Kreditrückzahlungszeitraum. Je geringer die verbleibende Kreditsumme wird, desto niedriger werden auch die Versicherungssumme und der zu zahlende Versicherungsbeitrag. Im Ernstfall wird die Versicherungssumme dem Kreditgeber ausgezahlt, die Erben erhalten etwaige Überschüsse.
Vielfach lohnt es sich, diese Restschuld- oder Restkreditlebensversicherung separat abzuschließen und nicht als Teil des Kredits, denn dann ist die Versicherung oftmals günstiger. Diese Versicherungsart ist preiswerter als andere Versicherungen, da es sich nicht um eine kapitalbildende Versicherung handelt. Gezahlt wird nur im Todesfall, andernfalls besteht kein Anspruch auf Auszahlung einer Versicherungssumme oder der eingezahlten Beiträge.
