Eigentum verpflichtet – wann Grund- und Hausbesitzer haften

04.07.2012

"Eigentum verpflichtet", so heißt es unter Artikel 14 im Grundgesetz. Doch wer haftet, wenn der Postbote auf dem vereisten Gehweg ausrutscht, eine Besucherin die frisch geputzte Treppe herunterfällt oder ein umgestürzter Baum das Auto der Nachbarsfamilie beschädigt?

Das Gesetz regelt diese Frage im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 836 Art. 1 Abs. 1: Wenn Haus- oder Grundbesitzer die sogenannte Verkehrssicherungspflicht missachten, haften sie für alle daraus resultierenden Personen- und Sachschäden. Doch was ist die Verkehrssicherungspflicht eigentlich und wann gilt sie als missachtet? Gilt die Pflicht auch gegenüber unbefugten Nutzern eines Grundstücks? Und was genau leistet im Ernstfall eine Grundbesitzhaftpflichtversicherung? Aufschluss gibt dieser Ratgeber.



Verkehrssicherungspflicht – welche Pflichten gelten für Haus- und Grundstückseigentümer?

Mit der Verkehrssicherungspflicht stehen Haus- und Grundbesitzer in der Pflicht, jede Gefährdung der Öffentlichkeit zu vermeiden. Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks müssen also stets dafür sorgen, dass andere durch die vom Grund und Gebäude ausgehenden Gefahren nicht geschädigt werden. Vielen Immobilien- und Grundstückseigentümern ist allerdings nicht bewusst, welche Gefahrenquellen mit dem Eigentum verbunden sind und in welchem Ausmaß sie zur Verkehrssicherung verpflichtet sind.

Zu den Verkehrssicherungspflichten von Haus- und Grundstücksbesitzern zählen unter anderem

  • das Streuen glatter und vereister Gehwege,
  • das Schneeräumen auf Wegen und Dächern,
  • eine ausreichende Absicherung von Schächten, Gruben und Gartenreichen,
  • die Sicherung und regelmäßige Prüfung der Dachkonstruktion, der Fassade, der Balkone und der auf dem Grundstück stehenden Bäume (insbesondere nach einem Sturm),
  • eine funktionsfähige Außen- und Innenbeleuchtung,
  • die Sicherung von Treppenstufen und -geländern,
  • die Sicherstellung von freien Fluchtwegen,
  • die regelmäßige Wartung von Aufzügen,
  • die Prüfung und Bereitstellung von Feuerlöschern
  • und vieles mehr.

Die Liste der Verkehrssicherungspflichten ist lang und bedeutet für Grundbesitzer eine große Verantwortung. Es ist trotzdem sehr wichtig, den Pflichten gewissenhaft und regelmäßig nachzukommen. Der Grund: Kommen Personen oder Sachgegenstände auf dem Grundstück infolge unzureichender Verkehrssicherung zu Schaden, haften Eigentümer mit ihrem gesamten aktuellen und zukünftigen Vermögen.


Können Haus- und Grundbesitzer ihre Verkehrssicherungspflichten auf Dritte übertragen?

Grund- und Hauseigentümer können ihre Verkehrssicherungspflichten in gewissem Umfang weitergeben, zum Beispiel an Hausmeisterservices, Streudienste oder Wartungsfirmen. In den meisten Städten obliegt die Räum- und Streupflicht dem Eigentümer des betreffenden Grundstücks. Möchte man beispielsweise den Winterdienst auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses übertragen, ist dies im Mietvertrag schriftlich zu vereinbaren und der Stadt anzuzeigen. Ereignet sich anschließend auf dem Grundstück ein Unfall mit Personenschaden, haftet im Regelfall jene sicherungspflichtige Mietpartei, die den Gehweg nicht gestreut hat.

Gänzlich entbunden von der Verantwortung sind Eigentümer damit allerdings nicht: Sie haben trotz Übertragung der Verkehrssicherungspflicht weiterhin eine Kontroll- und Überwachungspflicht: Man kann die Sicherungsaufgaben zwar auf Dritte übertagen, muss sich jedoch vergewissern, dass diese auch umgesetzt werden. Verletzt man als Eigentümer die Kontroll- und Überwachungspflicht, kann man ebenfalls für einen auf dem Grundstück entstandenen Schaden verantwortlich gemacht werden.


Wer haftet bei Schäden aufgrund unbefugten Betretens eines Privatgrundstücks?

In der Regel gilt: Eigentümer haften für alle Unfälle auf ihrem Grundstück, die aufgrund der Verletzung ihrer Verkehrssicherungspflicht entstanden sind. Aber gilt das auch, wenn der Schaden dadurch entstanden ist, dass Unbefugte ein Privatgrundstück betreten haben?

Kurz gesagt: Auf die Frage gibt es keine eindeutige Antwort. Inwieweit eine Verkehrssicherungspflicht gegenüber unbekannten Dritten besteht, die unbefugt ein Grundstück mit einer Gefahrenquelle betreten, richtet sich nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls. In einigen Rechtsfällen wurde der Eigentümer zur Verantwortung gezogen, in anderen Fällen nicht. Auf der sicheren Seite sind Haus- und Grundstücksbesitzer, die fortlaufend alle potenziellen Gefahrenquellen beseitigen.


Kommt die Grundbesitzhaftpflichtversicherung für alle Schäden auf?

Wenn Eigentümer ihre mit dem Haus- und Grundbesitz in Verbindung stehenden Pflichten vernachlässigen, haften sie für sämtliche Schäden, die dadurch entstehen. Um sich vor hohen Schadensersatzforderungen Dritter zu schützen, können Eigentümer eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen. Diese ist freiwillig, jedoch essenziell. Im Schadensfall übernimmt die Versicherung je nach Deckungssumme und Tarifbedingungen alle Kosten, die Dritten auf dem Grund und Boden von den Eigentümern entstehen.

Ausnahmen können beispielsweise vorliegen, wenn jemand oder etwas durch grobe Fahrlässigkeit zu Schaden kommt: Nach § 81 des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG) sind Versicherer berechtigt, die Leistungen bei grober Fahrlässigkeit zu mindern. Wenn man also bei tagelanger Glätte ganz bewusst nicht streut, jemand deshalb stürzt, sich verletzt und eine Schadensersatzforderung stellt, bleibt man unter Umständen auf den Kosten sitzen.

Auch ist es wichtig, den Vertrag vor der Unterzeichnung auf individuelle Bausteine zu prüfen und zu schauen, für welche Fälle in welcher Höhe Schutz besteht. In diesem Zusammenhang ist zudem die Wahl ausreichend hoher Deckungssummen essenziell, um potenzielle Schäden im vollen Umfang abfangen zu können. Insbesondere bei Personenschäden können die Forderungen schnell mehrere 100.000 Euro betragen.

Grundbesitzerhaftpflichtversicherungen beinhalten in der Regel einen passiven Rechtsschutz. Auch hier lohnt der Blick auf etwaige Klauseln des Vertrags.