Immobilienverkauf richtig durchführen

Beim Verkauf einer Immobilie gilt es vieles zu beachten, damit Sie einen fairen Preis für Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück erhalten.

1. Wie viel Zeit muss ich einplanen?

Für den Immobilienverkauf planen Sie am besten bis zu einem halben Jahr oder länger ein und informieren sich sich vor der Einleitung erster Schritte genau über den Ablauf – selbst wenn Sie bereits einen Käufer in Aussicht haben. Es gibt allerlei Rechtliches zu berücksichtigen und zahlreiche Unterlagen sind erforderlich – alleine die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch dauert zuweilen länger als zwei Monate.

Ein schneller Verkauf Ihrer Immobilie ist wahrscheinlich, wenn sie in einer begehrten Lage liegt und in gutem Zustand ist. Andernfalls kann es weitaus länger dauern, bis Sie einen passenden Käufer finden. Zeit benötigen Sie zudem für die Ausarbeitung einer Verkaufsstrategie, für Gespräche mit Interessenten und Besichtigungstermine.

Vielleicht ist es zudem ratsam, vor dem Immobilienverkauf einige Renovierungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen vorzunehmen, um den Wert der Wohnung oder des Hauses signifikant zu steigern. Auch das kostet Zeit.

Unterstützung bei allen Fragen rund um Organisation und Ablauf des Immobilienverkaufs bieten Ihnen bei Bedarf lokale Makler. Vergleichen Sie vorab die Dienste und Preise einzelner Maklerbüros, denn es gibt gravierende Qualitätsunterschiede.

2. Wie ermittle ich den Wert meiner Immobilie?

Wichtig sind Lage, Zustand, Art, Ausstattung und Energieeffizienz der zu verkaufenden Immobilie.

Generell gibt es drei Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien: Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt die aktuelle Marktlage und eignet sich bei Wohnungen, Reihenhäusern, Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Bauland. Das Ertragswertverfahren ist sinnvoll, wenn die zu verkaufende Immobilie nicht der Eigennutzung dient, sondern Gewinn erzielen soll – zum Beispiel bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern. Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn die Immobilie nicht oder nur schwer mit anderen Immobilien verglichen werden kann.

Fachleute beziehungsweise Makler übernehmen die Wertermittlung der Immobilie gegen eine Gebühr. Auf Tarifcheck.de erhalten Sie kostenlos eine Einschätzung durch einen Makler, der Ihnen bei der Orientierung helfen kann.

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3. Welche Unterlagen brauche ich?

Für die Wertbestimmung sowie den Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses benötigen Sie diverse Dokumente. Wichtig sind zum Beispiel je nach Art der Immobilie folgende Papiere:

ein Auszug aus dem Grundbuch
eine Baubeschreibung sowie Baupläne, Flurkarte und Lagepläne zu Grundriss, Lage und Wohnflächenberechnung
ein Energieausweis
eine Aufstellung über alle Nebenkosten
relevante Versicherungsunterlagen
ggf. Belege über Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten

4. Welche Kosten kommen auf mich zu?

Beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf entstehen nicht nur dem neuen Eigentümer Kosten, auch Sie haben Ausgaben, die bei der Kalkulation des Verkaufspreises zu berücksichtigen sind. Hier finden Sie einige dieser Posten:

Ggf. Wertermittlung der Immobilie durch einen Fachmann bzw. Makler: Die Kosten sind verhandelbar und liegen oft im niedrigen vierstelligen Eurobereich.
Die Ausstellung eines Energieausweises: Die Kosten bewegen sich zwischen unter Hundert bis hin zu mehreren Hundert Euro.
Ggf. Reparaturen und Renovierungsarbeiten: Die Kosten variieren je nach Bedarf.
Ggf. Anzeigenschaltung und Vermarktung der Immobilie.
Ggf. Maklergebühren: Diese sind frei verhandelbar und betragen zuweilen bis zu über sieben Prozent des Immobilienpreises. Bundeslandabhängig teilen sich Verkäufer und Käufer in der Regel die Gebühr (z. B. in Schleswig-Holstein) beziehungsweise wird sie vom Käufer allein getragen (z. B. in Hamburg).
Einen Notar für das Aufsetzen des Kaufvertrags und die Änderung des Grundbucheintrags: Die Kosten betragen meist zwischen ein und zwei Prozent des Kaufpreises – je nach Vereinbarung trägt der Käufer oftmals einen Großteil oder alle Kosten.
Ggf. Spekulationssteuern: Diese sind abhängig vom Immobilienpreis und liegen oft im niedrigen fünfstelligen Eurobereich. Steuern beim Immobilienverkauf fallen an, wenn Sie die Immobilie vor dem Verkauf
1. nicht mindestens zehn Jahre lang besessen haben oder
2. in den letzten drei Jahren nicht bewohnt haben oder
3. in den letzten drei Jahren nicht Ihrem kindergeldbeziehenden Nachwuchs überlassen haben.

5. Selbstverkauf vs. Makler – was ist besser?

Das hängt von Ihrer eigenen Expertise sowie Ihrem Zeitbudget ab und natürlich auch davon, ob Sie bereits einen Käufer in Aussicht haben, der Ihre Immobilie zu Ihren Konditionen kaufen möchte. Haben Sie einen Käufer mit guter Bonität gefunden, ist ein Makler fallabhängig sicherlich nicht unbedingt notwendig.

Falls Sie keine Zeit haben, sich mit rechtlichen Rahmenbedingungen auseinanderzusetzen, eine Verkaufsstrategie zu entwickeln oder Immobilienbegehungen mit potenziellen Käufern durchzuführen, dann könnte die Beauftragung eines Maklers unter Umständen sinnvoll sein.

Der Service und auch die Kosten der einzelnen Immobilienmakler unterscheiden sich jedoch erheblich. Holen Sie sich bei Bedarf am besten vorher mehrere Angebote ein und vergleichen Sie die jeweiligen Leistungen und Preise.

3. Achten Sie bei Maklerbüros beziehungsweise Maklern auf Qualitätsmerkmale wie:

die Mitgliedschaft in Fachverbänden wie dem Immobilienverband Deutschland IVD – Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Berufsqualifikationen durch Studium und/oder Ausbildung, Berufserfahrung am Immobilienmarkt und Berufserfolg durch kürzlich verkaufte Objekte.
umfassenden persönlichen Service und Rechtsberatung.
eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung.

6. Was sind die 5 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf?

1. Mangelndes Fachwissen über die Abwicklung

Als Verkäufer einer Immobilie haben Sie nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten – zum Beispiel finanzieller Natur oder bezüglich der Verfügbarkeit notwendiger Dokumente. Werden diese Pflichten nicht eingehalten, drohen Bußgelder. Informieren Sie sich deshalb vorab im Detail über den Verkaufsprozess.

2. Die Immobilie unter Wert oder zum falschen Zeitpunkt verkaufen

Beides verursacht Ihnen finanzielle Schäden. Studieren Sie am besten vorab die Gegebenheiten des lokalen Immobilienmarkts, damit der Haus- oder Wohnungsverkauf für Sie zum Erfolg wird.

3. Die Bonität des Käufers nicht prüfen

Bei einem Immobilienverkauf geht es um viel Geld. Lassen Sie sich die Finanzierungspläne des potenziellen Käufers im Detail zeigen und seine Bonität prüfen, damit Sie den Kaufvertrag entspannt unterschreiben können.

4. Den Zeitaufwand unterschätzen

Ein Immobilienverkauf ist aufwendig, erfordert Fachwissen, Verhandlungsgeschick, Geduld, Behördengänge, Notarbesuche und Treffen mit Interessenten. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, damit Sie ein Ergebnis erzielen, dass Ihren Erwartungen entspricht.

5. Die Immobilie nicht richtig für die Besichtigung vorbereiten

Der erste Eindruck zählt. Unordnung, Alltagsstaub, dreckige Fenster, kaputte Glühbirnen oder tropfende Wasserhähne schmälern die Präsentation. Stellen Sie sicher, dass Sie vor dem Besuch von Kaufinteressenten geputzt und aufgeräumt, sowie alle notwendigen Schönheitsreparaturen erledigt haben. Auf diese Weise vermitteln Sie Kompetenz, finden schneller einen Käufer und sparen langfristig Zeit.